第一步：挑选房源

价格 　　如何在您能够承受的价格范围内做出一个最合理的投资， 您需要考虑月收入、预期还贷能力、贷款方式、银行利率、地段升值潜力等诸多因素。当然，最好还是听听专家建议。看看百家杂谈（什么样的地段最火、那种户型最热、何等价位热销等） 　　交通状况：衣食住行、人生四事，交通是买方考虑的重要因素，四通八达、进出方便，有停车位物业才算物尽其用。目前被交通相对方便 。的地区是地处地铁、京通、京昌、京顺、京石快速路的居住小区。 　　社区环境：在人口越来越密集的大城市，社区环境已经成为购房者投资前越来越重视的因素，小区内的绿化程度、人文环境、安全性、配套设施都可能对您入住后的生活产生重大影响。 　　户型结构：户型的选择主要考虑家庭人员的构成及主人房屋功能的要求，如楼层高低的选择、房屋的朝向、视野、采光、私密性等。   　　位置 　　如果您想购买的是房子，那么，首先要考虑的是位置是否优越，因为处于好位置的房子才能满足您的各类需求。它通常具有下列特征： 　　１．城市上风上水。在城市中心区的上风上水方向，城市主要工业区的上风上水方向，如北京的上风上水方向为西北方向。 　　２．交通便捷。从住所到工作地点或常去的其他地点或市中心区，不超过可接受的时间并且有保障，一家两三口人都有些要求时，应尽可能多的照顾到，并考虑将来可能的变化情况，如工作调动、升学、转学等。 　　３．城市化水平高。应在那些各种市政设施齐全地段挑选房子，这些地段一般位于城市主干道、次干道附近，不应超过１公里，否则有些设施难以接通，对外交通也会有麻烦。郊区和偏僻地带，要么基本设施不全，要么花大量投资搞市政设施，导致房价增加。 　　４．生活便利。步行１０分钟左右即可到达各类商业服务业网点，满足日常生活物品的采购及其他服务需求，医疗卫生、托幼。文体设施也可就近找到。 　　５．环境宜人，自然、人文景观优雅。绿地、公园步行可达，空气清新、水面清澈，有早晚休闲运动、周末游玩娱乐之所，社会风气、治安状况良好。   　　面积 　　在我国大部分城市，根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的规定，房屋销售仍按建筑面积计算价格，那么单元住宅的销售面积怎样测算?商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和。 　　商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积 　　套内建筑面积=套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积 　　套内使用面积的概念是每套住宅户门内除墙体厚度外全部净面积的总和。其中包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜(不包括吊柜)、户内楼梯(按投影面积)。利用坡屋顶内空间作房间时，其一半的面积净高不低于２．１米，其余部分最小净高不低于１．５米，符合以上要求的可计入使用面积；否则不算使用面积。每户阳台(无论凹、凸阳台)面积在6平方米以下的，不计算使用面积；超过6平方米的，超过部分按阳台净面积的１／２折算计入使用面积。 　　套内墙体面积：商品房各套(单元)内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种。品房各套(单元)之间的分隔墙、套(单元)与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙(包括山墙)均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。 　　阳台建筑面积：按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。 　　单元分摊的公用建筑面积由两部分组成：①电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房之建筑面积；②各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50。公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。 　　公用建筑面积按以下方法计算： 　　整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套(单元)套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。 　　将整栋的的公用建筑面积除以整栋的各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积套内建筑面积之和。 　　公用建筑面积分摊计算：各套(单元)的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积一般高层住宅公建分摊系数为０．４左右。   　　室内格局 　　现在居民购房，一般都会考虑做再次装修，所以室内有无横穿的大梁或回水管道要先看清楚，因为梁底的高度将直接影响到吊顶的高度，否则将暴露横梁；同时，横窗的管道需要特别花功夫和材料去处理，再装饰也会影响美观。 　　其次，应注意整个室内格局力求方方正正，避免有三角形（尖角形）等不规则形状出现，也应避免室内中央有拄穿过。因为不规则的房形影响家具布置，且造成的浪费面积多，很多缺陷面靠装饰装修去弥补；且突兀的斜角或锐角对室内居者会造成一种不适的压迫感，能够避免还应尽量避免。 　　再次，对房内各功能居室的配置安排及行走动线，要做仔细考量。一般而言，住宅空间可以分为三部分：起居空间、服务空间与睡眠空间。起居空间包括：人口、玄关、起居室、客厅、餐厅等。服务空间包括：厨房、储藏室、浴厕等。睡眠空间包括：卧房、客人房、孩童房、书房等。在以上三部分中，起居室空间的位置与布置最为重要，因为客厅是家庭活动和对外交际的中心，也是日常生活中使用率最高的区域，所以客厅采光一定好，格局要方正，与餐厅和其他卧室之间联系要紧凑；同时，在位置上应具有相对的独立性，不应成为其他功能居室间穿行的通道。 　　主卧室是最具机密性的地方，其与客餐厅的关系不仅不应有“开门见山”之感，且应有良好的隔音和充足的光线。主卧室之窗户要尽量避免与邻栋建筑的门窗相对，以免破坏机密性，给生活造成不便。一般而言，主卧室应有足够空间可以放置双人床、床头柜、衣柜等，如条件好一些，可考虑拥有一套独立的卫生设备。 　　厨房与卫生间是居室内最重要的服务空间，首先应选择明卫与明厨，因为自然通风与采光对厨房与卫生间的洁净干燥效果是最佳的。另外，厨房的位置也很重要，其与餐厅之间联系要紧凑，两者之间的行走路线不能被破坏；除此之外，尚应考量厨房面积形状是否合理，是否兼顾了储藏、清洗和烹调各功能，能同时容纳几个人作业。 　　对于浴厕，主要应考虑自然通风与采光，位置应处在隐密次要处，如有条件，可考虑将厕所和淋浴区分隔开，以方便使用。   　　户型结构 　　随着房改的深入进行，个人购房比例逐渐上升，对产型的要求也随之提高，户型设计的合理与否是决定消费者购买心态的重要因素。在这方面有以下几点需要提醒购房者予以关注。 　　（一）根据使用选择户型 　　对于住宅的户型，消费者应如何选择呢？住宅的户型按平面组织可分为：独幢公寓、二室一厅、二室二厅、三室一厅、三室二厅、四室二厅等。按剖面变化可分为：复式，跃层式，错层式等。消费者在挑选时，应结合平面、剖面一起考虑。对于一室一厅、二室一厅、二室二厅等户型，因主要的目的是满足使用功能，且面积控制紧张，故应选择剖面上无大动作的设计。对于独幢公寓、三室二厅、四室二厅等高标准住宅，剖面上应有变化才好。若全从一个标高上展开，空间感觉较死板，而且也需要一些走道。若能 结合剖面变化，水平走道会减少，空间也多了一个层次。所以消费者在选择此类住宅时，应选择剖面有变化设计。从户型结构分析，超大户型与超小产型的设计不是大众的需求对象，而面积大小适中、居室功能分开、双厅双卫双阳台的户型设计较受欢迎。 　　目前较为流行的跃层设计及外廊式厨卫设计则得到更多消费者的青睐，销售前景看好。 　　（二）各地户型各有差异 　　由于历史的原因，各地的房产户型存在着差异，相比上海、深圳等城市，北京的户型设备确实是相对落后。其中主要是两方面的原因：首先是北京对限高、楼距等要求十分严格，出于容积率的考虑，发展商为了尽可能多出面积的考虑，发展商为了尽可能多出面积，只好牺牲了户型的合理性；另外，由于从前北京住宅市场消费主体是集团购买力，在购房时更多考虑的是住宅面积和居室数，对户型的要求不太高。这也使发展商忽略了居室户型的完善与创新。缺少市场的压力，自然使北京的户型设计缺乏新意，落后于南方城市。 　　（三）室外景观成新宠 　　客户在购房时，住宅的面积、居室数、朝向、内部布局都是应该考虑的重要因素，但目前客户挑选住房时有一个新的趋势，即客户选房时对居室朝向有逐渐淡化的倾向，而对室外景观的重视程度正日渐加强。如果室外景观优美，即使传统上让为较差的朝北户型也会受到认可。这主要是由于现在人们工作繁忙，白天较少有时间在家休息，加之空调等电器的普及，人们对日照等自然条件的要求有所减弱，而对优美景色的需求却在增强。 　　（四）先厅后卧，顺序选择 　　客户在购房时考虑居室各部分的优先顺序是：第一看起居室（厅）是否好用，包括厅的面积、布局等；第二是主卧室的合理性，如面积、采光条件、居室私密性；第三是相对独立的餐厅的功能；第四考虑的是厨房的环境，一个宽敞好用的厨房，往往比次卧室更为客户所看重；第五才是次卧室（书房、客房）；最后考虑阳台。 　　另外，在厅的选择和设计时，面宽也是一个较为关键的因素。面宽大小会给使用带来极大不便。一般应在３．９米以上较为适宜，至少也应满足３．６米。 　　由于现在主卧室已逐渐成为人们的重要生活空间，功能较以前增加了许多，相应也要求扩大主卧室的面积。而户型设计上，可进入式衣帽间（WALK－IN－CLOSET）的出现，也使主卧室布局更为灵活，房间进深可以适当增加。   　　朝向 　　在中国，挑选住宅商品房的客厅，以朝南为最佳。北方地区历来形成的坐北朝南的住宅为最佳的生活习惯，造成消费者“有钱就买东南房”的需求心理。因此，东南朝向的房屋较其它朝向的房屋要好销售。因客厅朝南，在冬天无凛冽寒风呼啸，在夏天又是凉风习习。其它朝向的优劣顺序大致为东南、东、西南、北、西。其次，消费者应挑卧室的朝向。一套房内，卧室一般有二三间，其朝向也不会完全一致。而且在大多数情况下是有好有差。 　　消费者应以主卧室朝向好或多数卧室朝向好为评判断标准。卧室也以南向为佳，但最好不要靠外墙。因在夏天，南向卧室凉风，但射入的阳光也较北向房间多，若是西向外墙，那么室内温度一定较高。卧室朝向为东南、东、东北也可，最好不选朝西的卧室。朝北的卧室不要太多，有一间尚可，因北向卧室冬天寒风呼啸，但是，夏天北向的房间却是十分凉快。厨房、卫生间的朝向相对要次要一些。卫生间只要能直接采光、通风就行。因其使用是间断的和短时间的，但最好还是避免选择西向的卫生间。 　　在南方炎热地区，除了要看单个房间通风是否良好外，还要看房间与房间之间的组织，是否利于风的直线流动，在夏季是否能形成“穿堂风”。具体的方法是看各个房的门、窗是否在一个方向上，如果建筑与建筑之间间距过小，底层就会由于上面建筑的遮挡，而终年不见阳光。最好的情况是在北面的底层房间冬天也能接受阳光照射。厨房由于本身会产生许多油烟，因此，其室内空气最须与外界经常保持交换。由于厨房的油烟产生量大，形成时间短，靠自然通风实难将其在短时间内排出，所以一般会用同抽烟机或排气扇向外排气。一般来说，要防止由于朝向不好、外面风压太大，引起油烟的“倒灌”或风将油烟引入其他房间。因此，厨房以不选北向为宜。 　　一般来说，一天之内阳光能射入时间２～３小时，对于消除房间内湿气，杀灭细菌，调节室内温度，加速空气流动均有好处。对于客厅、卧室的朝向，要以能接受光线直接射入为宜，以南向或偏南方向为佳。对于厨房，应避免西向为宜，因厨房内本来已有热源，再接受阳光直射，其温度会更高。卫生间也以能接受一定的阳光照射为宜。因卫生间相对来说阴暗潮湿，有阳光的射入能避免病菌滋生。一套居室内，最好能有两个阳台，其中一个阳台一定要向阳，使晾晒和休息有充足的阳光。 　　现在多数的商品房住宅为一梯二户型。对于条式一梯二户，一套只有二个方向来通风、采光。而这种建筑的朝向多为南北向，因此，有一半左右的房间均是朝北的。消费者在挑选时，就要看设计者是否将较次要的房间放在北向。对于点式一梯二户，一套房至少有三个面临空，因此其房间的朝向应该都较满意。对于一梯三户，一梯四户，由于套数多，要为各户都留有一个相对较好的主朝向，故一户的朝向很难完善，有时候，会出现有较大缺陷的朝向。   　　楼层 　　低层建筑一般为一至二层。多层建筑一般为三至七层。高屋建筑一般为八至三十层。超高层建筑一般为三十层以上。因此，这就为建筑层数的挑选提供了可能和广阔的天地。 　　大多数消费者在挑选底楼时，一般不会去过问其有关防潮设计的具体细节，但是，在天连续下雨的情况下不去观察房屋的潮湿程度，就太不应该了。底层还有一个特点是下水管道容易堵塞。因此，消费者在挑选底层时一定要看各排水管道、系统是否经过特殊处理。底层的排水系统是否单独和独立。如果底层的厕所管道、下水管道不接受来自上面各层的排水，自成系统，那么就不会出现由于上面各户的不正常使用而使一楼发生堵塞的局面。如果底层的管道与上面各层是相连，那么消费者要看其管道是否在一楼变粗、变大。底层最容易接受地面环境的影响，如果地面植物繁茂、景色优美，底层的住户当然是“近水楼台先得月”。自然界有好的一面，也有不利的一面，如果底层四周下水道管处理不当、化粪池处理不当，往往会造成臭气熏天、蚊虫苍蝇滋生。对这些底层自然是首当其冲、深受其害，故消费者在看完底层的室内时，千万不要忘记要看看室外。看阴、阳沟是否通畅，看化粪池口是否离自己住宅较远。地面的排水系统是否完善，有没有积水的可能？有没有一些死角地带等。消费者在选择底层时，对这些问题一定要―一察之，不然等搬进去再后悔，已是悔之晚矣。 　　一些家庭之所以选底层，就是考虑到家中有老人，可避免上下楼之苦。但是，买房不在冬天，一到冬天才知此房终日不见太阳。老人住的房屋没有阳光，不是让人苦不堪言吗？提前请有关技术人员进行咨询还是有必要的。   　　设施 　　业主们都希望项目内“家园”内有一个好的环境，这是千真万确的。但业主们如果知道项目里要建公园，则会有不同意见 特别是当他们认识到，这项投资及以后的维护费用要由他们来出的话，可能更有争议。我看到有些报道说，某项目花了几千万造了什么空中花园或空中巴比伦之类的，就个人观点而言，实属不当投资。有人会说我土老帽，其实不全是这么回事。一个好的家园，环境应该是干净、整洁、方便，有树、有花、有草，车、人各行其道，访客停车方便。 　　另外，园林建设还可以发挥业主的积极性，如一楼的住户可在开发商以树篱或其他方式标出的花园内种树、种花、种草，不仅可以美化环境，突出个性，而且不用花开发商和以后的物业管理一分钱。总之，环境绿化实属必要，但实在没有必要投资搞华而不实的公园式的园林，特别是投资巨大，维护费用很大的园林，这一点，买房者在选房需引起重视。 　　至于会所，当然是很必要的，高档社区更少不了。但是，会所体量应与项目大小相匹配，也就是利用率和维护费用的问题。另外，会所内容也很重要。我个人觉得，除其他设施外，有两样设施必不可少，特别是对高档家园而言：一是健身设施，包括健身器械室，还有可用于健美操等的室内空间；二是室内游泳池。成功的业主都十分注重锻炼，至少每周二至三次或更多，越是“新新人类”越是如此，这是健康的生活方式。其他的可视需要和预期利用率加以考虑。本人看到有的会所搞什么棋牌室，个人认为不当，搓麻当然可以，但不是健康的生活方式，如要搓，可以到家里去，不必要会所用大家的钱来建棋牌室，毕竟高档社区应该倡导健康生活方式，这和今后社区的环境直接相关。   　　设计 　　（－）房屋间距窄 　　人们发现，这几年城市的建筑多了，同时越来越密，而这种密有时到了令人尴尬的地步。如果你住在八楼伸出手来几乎可与对面一幢的住户在空中相握，而住在低层次的，白天却要开灯，过着近似暗无天日的生活。过于狭窄的房屋间距，造成采光不足，通风不良，也影响了住房的私密性。造成这一局面的原因，则是有些房地产开发商为了增加住房和营业面积，挤占了本该留存的正常空间，从而无形中增加了出售面积。事实上，这不仅损害了消费者的权益，同时也是一种短视行为。这样的房子不仅卖不出价，有时还会出现积压，即便一时卖出去了，也会留下后患。 　　（二）面积短缺 　　据中国社会调查事务所的一项调查表明，住户在对商品住房的投诉中，其中有8O％是反映面积问题。这份调查其实反映了时下大部分购房者的担忧，而买商品房的短斤少两现象，百姓是十分痛恨的，因为短斤少两造成了大的损失，短少几平方米的面积，在大中城市是好几万元，在小城市也是好几千元，况且在物业管理费中也是以此面积来决定费用档次的，这样造成的损失会更大。因此，国家对此有了规定，并相继出台一些相应措施进行规范。但百姓还是希望，开发商能自己约束自己，以实实在在的面积来对待消费者，因为用什麽行为来制约房产短斤少两现象，运作起来一时也非易事。 　　（三）室内设计欠科学 　　在购买住房时，消费者普遍希望其所购住房能充分利用面积，设施配套也适当合理。而事实上，一些开发商开发的住宅，往往让消费者大失所望。120平方米的住房竟然只有两室两厅，厕所竟然没有窗户……因此，消费者希望，开发商在这上面多动动脑筋，从消费者的角度去设计。首先可采用内涵挖潜式，在固定的面积中进行内涵挖潜，避免面积浪费，充分利用空间，这样的住房设计会讨百姓喜欢。其次是设计、设置让住户方便，这一点尤其要动脑筋。譬如如今一些开发商针对住户洗衣机不好摆放的情况，在阳台设置了拱排水管让住户在阳台洗衣、晾衣；有的开发商在建设中就将空调管线等预先装好；厨房的排烟口先留好…… 　　（四）公共空间少 　　这主要反映在绿地面积和建身地域少两方面上。对于这一点，许多住户是深有体会的。有的住宅设计时由于没有预留绿化面积，环境不好，没有一定的公共空间，做做操都没有地方。住在这样的住宅里，何谈生活质量的提高？值得高兴的是，一些有眼光的开发商，开始注意营造良好的居住环境，干方百计留一点绿地面积，即使在受地域限制时，也不惜花钱建起屋顶花园，在走廓上预留绿化带。同时，留下一些让住户健身的空间。一些开发商以此为卖点竟收效很大。所以，百姓希望开发商都以发展的眼光看问题，要善于留一定的公共空间，保持一定的绿化率，预留给住户健身、活动的空间。   　　质量 　　为了便于客户检查房屋质量，这里附上一则验查房屋质量的简易方法，你不妨记住并逐条检查看一看。 　　门 　　（１）大门、房门的插销、门锁是否太长太紧 　　（２）门插是否插入得太少？门间隙是否太大（特别是门锁的一边） 　　（３）门四边是否紧贴门框？门开关时有无特别声音 　　（４）窗台下面有无水渍？如有则可能是窗户漏水。 　　（５）窗边与混凝土接口有无缝隙？ 　　（６）开关窗户是否太紧？可否妥当关上？ 　　（７）窗户玻璃是否完好？ 　　地板 　　（８）地板有无松动？爆裂？撞凹？行走时是否吱吱作响？ 　　（９）地板间隙是否太大？ 　　（１０）柚木地板无大片黑色水渍？ 　　（１１）地脚线接口是否妥当？有无松动？ 　　顶棚 　　（１２）顶棚有无水渍？裂痕？特别留意厕所顶棚有否油漆脱落或长霉菌。 墙身 　　（１３）墙身、顶棚楼板有无特别倾斜？弯曲？起浪？隆起或凹陷的地方？ 　　（１４）墙身顶棚有无部分隆起，用木棍敲一下有无空声？墙角接位有无水渍？裂痕？ 　　（１５）墙身、墙角接位有无水清？裂痕？ 　　厨厕 　　（１６）厕、浴具有无裂痕？裂痕有时细如毛发，要仔细观察。 　　（１７）坐厕下水是否顺畅？冲水声响是否正常？冲厕水箱有无漏水声？ 　　（１８）浴缸、面盆与墙或拒的接口处防水是否妥当？ 　　（１９）厨房瓷砖、马赛克有无疏松脱落及凹凸不平？砖缝有无渗水现象？ 　　（２０）厨具、瓷砖及下水管上有无粘上水泥尚未清洗？ 　　（２１）水池龙头是否妥当？下水是否顺畅？ 　　（２２）厨房、浴厕地漏下水是否快速妥当？ 　　（２３）厨柜柜身有无变形？门能否顺利开合？ 　　其他 　　（２４）壁柜门是否牢固周正？ 　　（２５）试一下全部开关、插座及总电闸有无问题？ 　　（２６）试煤气热水器开关是否妥当？ 　　以上２６条，均是新楼容易发生的问题。购房时应充分注意。   　　小区环境的选择误区 　　在计划经济时代，房子的地理位置、住宅户型、朝向、外观曾是大家最关注的内容，住宅也往往是以低廉的造价，“多快好省”地建造的混凝土盒子，正是这些冰冷的人造建筑物将人与自然割裂开，而与我们血脉相通的自然却只有在零星的被围墙圈起来的公园中可以找到。随着生活要求的提高以及市场竞争机制的导引，住宅小区环境越来越为人们所重视，但因为长时间被无环境的水泥丛林迷惑了眼睛，人们在判别住宅环境时往往陷入这样的误区： 　　环境=绿化率 　　住宅小区环境包括的内容绝不仅仅是绿化覆盖率不低于33％，它包括绿化硬质铺装，围墙、大门、活动设施，各种指示标牌、水景、浮雕、雕塑、灯光设施、音响设施等，而这些内容又必须与住宅建筑形成一个有机的联合体。 　　单就绿化而言，也不是简单的绿了就可以了，而必须考虑乔木、灌木、藤本、草本、花冠木的适当配植以及与四季相适应的种植方式，而硬质铺装及活动设施应充分考虑其使用功能，如无障碍设计就有规范的严格规定，艺术品的陈设则要更多考虑其文化涵义和艺术品位。从学科来说，环境则涉猎土建、园林绿化、艺术、市政等许多工程领域，而这些都得由有丰富经验的设计人员将它们有机组合起来。 　　小区景观“中看”就行 　　我们强调人的主体性是对人本身的一种尊重，这并不是一句空话，许多具体的工作就体现了这一点。如活动设施的设置主要考虑老人、孩子的户外活动，它的尺度应与人体工程学诸尺度相适应，从材料的色彩、质地和化学性质上都要考虑人与其相接触时的舒适性和安全性以及使用的耐久性。 　　小区里的景观不只是供居民观赏的，它必须与居民的休闲活动相匹配，也就是说居民可以徜徉其中，能够实实在在地使用这些景观设施，比如小区的集中空地做出高低错落的构筑物应该形成或大或小、或公共或私密的活动空间，以满足不同活动的使用要求，开阔的场地可以供居民集体晨练或举办群众文娱活动，而相对隐蔽的小空间则可以给居民提供阅读、交谈的场所。所以说景观不仅是给人看的，同时也应该是给人用的。 　　过多追求环境个性 　　居住区中的环境设计应该是丰富多彩的，会有许多视觉上、使用上的兴奋点，而这些点必须有一个内在的秩序将它们统一组织起来，形成既独立存在又集中有序的画面，否则就是一盘散沙，而这一切的最终目的是为居民服务，而非设计师表现个人色彩的场所。 　　环境设计是一门综合的学科，从历史上看，西方在城市公共环境的设计中有许多不朽的典范及相关理论，而东方则在造园艺术中有着独到的意匠，就像油画与国画一样以不同的手法创造不同形式，但同样是美的生活图景，我们当今的环境设计则应是博采众长，继承传统来为今天的生活很好地服务。

第二步：实地考察

查看房屋注意事项 　　买房子，最重要的是所购房屋质量要有保证，否则价格再便宜、朝向再理想，都会给自己生活带来无穷的后患和烦恼，房屋内在质量如何检查，这里综合有关专家经验，附上36条验查房屋质量的简易方法，均是新楼容易发生的问题。你不妨记住并逐条检查看一看。   　　◆ 关于门 　　1．门的开启关闭是否顺畅？ 　　2．门插是否插入得太少，门间隙是否太大？（特别是门锁的一边） 　　3．门四边是否紧贴门框，门开关时有无特别声音？ 　　4．大门、房门的插销、门销是否太长太紧？   　　◆ 关于窗 　　5．窗边与混凝土接口有无缝隙？窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙。 　　6．开关窗户是否太紧？开启关闭是否顺畅？ 　　7．窗户玻璃是否完好？ 　　8．窗台下面有无水渍？如有则可能是窗户漏水。 　　◆ 关于地板 　　9．地板有无松动、爆裂、撞凹？行走时是否吱吱作响？ 　　10．地板间隙是否太大？ 　　11．柚木地板有无大片黑色水渍？ 　　12．地脚线接口是否妥当，有无松动？ 　　13．地面是否有裂缝，是否有起砂现象？   　　◆ 关于顶棚 　　14．顶上是否有裂缝？没有裂缝最好，有裂缝得看是什么样的裂缝。一般来说，与房间横梁平行的裂缝，属眼下的质量通病，虽有质量问题，但基本不妨碍使用；如果裂缝与墙角呈45度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那么就说明房屋沉降严重，该住宅有严重结构性质量问题。 　　15．看顶部是否有麻点。这种麻点专业称“石灰爆点”，是石灰水没有经过足够时间的熟化所致。如果顶部有麻点，对室内装潢将带来很大的不利影响。 　　16．顶棚有无水渍、裂痕？如有水渍，说明有渗漏之嫌。如果你是住顶层房子的住户，那么观察一下顶层是否渗漏是绝不能忘记的。 　　17．特别留意厕所顶棚有否油漆脱落或长霉菌。 　　18．墙身顶棚有无部分隆起，用木棍敲一下有无空声？ 　　19．墙身、顶棚楼板有无特别倾斜、弯曲、起浪，隆起或凹陷的地方？ 　　20．墙身、墙角接位有无水渍、裂痕？ 　　21．内墙墙面上有否石灰爆点？ 　　◆ 关于厨厕 　　22．厕、浴具有无裂痕？包括浴缸、抽水马桶、洗脸池等是否有渗漏现象。裂痕有时细如毛发，要仔细观察。 　　23．坐厕下水是否顺畅，冲水声响是否正常，冲厕水箱有无漏水声？ 　　24．浴缸、面盆与墙或柜的接口处防   　　◆ 水是否妥当 　　25．厨房瓷砖、马赛克有无疏松脱落及凹凸不平？厨房、卫生间墙面瓷砖砌筑是否合格，砖块不能有裂痕，不能空鼓，必须砌实。 　　26．砖缝有无渗水现象？ 　　27．厨具、瓷砖及下水管上有无粘上水泥尚未清洗？ 　　28．水池龙头是否妥当，下水是否顺畅？ 　　29．卫生、厨房内有否地漏，坡度是否对头，绝不能往门口处倾斜，不然水要流进居室内。 　　30．出水是否通畅，会不会出水口内留有较多的建筑垃圾？ 　　31．您住的房间底下的邻居家是否漏水？否则您家的日子也一定不好过。   　　◆ 其他 　　32．厨柜柜身有无变形，壁柜门是否牢固周正，门能否顺利开合？ 　　33．试一下全部开关、插座及总电闸有无问题？各种电路、闭路电视、电话插座的位置等，也应仔细了解。30％的火灾是由于电气事故引起的，这与电气线路的设置有相当的关系。为了用电的安全和方便，国家出台了《住宅设计规范》，规定每套住宅回路数不宜少于5个。增加回路可以保证电线的使用寿命，减少短路火灾事故的发生。 　　34．供水管的材质？上海市建委发文禁止用镀锌管作住宅供水管，目前大部分供水管采用铜管。铜管可安全使用50年。另一个无可比拟的优点是净化管内水质，铜可以抑制细菌生长，增长水中的铜含量，有益健康。 　　35．试煤气热水器开关是否妥当？ 　　36．居室、客厅有否各种管线外露？是否有暖气回水或其他管线穿过，因为有较多管线穿越居室，会造成装修困难，也会造成视觉上的障碍，影响整体感。 　　37．自来水水质怎么样？ 　　开发商的资格审核 　　国有土地使用证： 　　是单位和个人使用国有土地的法律凭证，受法律保护。北京市房屋土地管理局对直接添发的《国有土地使用证》根据国有土地使用方式不同，分别加盖《北京房屋土地管理局划拨土地使用证专用章》、《北京市房屋土地管理局有偿土地使用证专用章》、《北京市房屋土地管理局交纳使用费土地使用专用章》、《北京市房屋土地管理局临时土地使用证专用章》。 　　>>国有土地使用证样本 　　建设用地规划许可证和建设工程规划许可证： 　　是建设单位用地和建设工程的法律凭证，没有这"两证"的用地单位属非法用地，其工程建筑也是违章建筑，不能领取房地产权属证件。 　　>>建设用地规划许可证样本   　　建设用地规划许可证附件样本 　　　建设工程规划许可证样本 　　　建设工程规划许可证附件样本 　　商品房销售（预售）证： 　　商品房销售（预售）证的主管机关是北京市房屋土地管理局，证书由市房地局统一印制、办理登记审批和核发证书。"五证"中最重要的是土地使用证和商品房销售（预售）许可证，两者表明所购房屋属合法交易范畴。 　　>>北京市商品房外销预售许可证 　　　北京市商品房销售许可证 　　　北京市商品房外销许可证 　　《住宅使用说明书》： 　　 　　《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容： 　　（1）．开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；　　（2）．结构类型；　　（3）．装修、装饰注意事项；　　（4）．上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；　　（5）．有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；　　（6）．门、窗类型，使用注意事项；　　（7）．配电负荷；　　（8）．承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明； 　　（9）．其他需说明的问题。　　住宅中配置的设备、设施，生产厂家另有使用说明书的，应附于《住宅使用说明书》中。 　　建设用地规划许可证和建设工程规划许可证： 　　是建设单位用地和建设工程的法律凭证，没有这"两证"的用地单位属非法用地，其工程建筑也是违章建筑，不能领取房地产权属证件。 　　>>建设用地规划许可证样本 　　　建设用地规划许可证附件样本 　　　建设工程规划许可证样本 　　　建设工程规划许可证附件样本 　　建设工程开工证： 　　是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。北京市建委于1996年成立了北京市建筑工程交易管理中心，负责开工审批等项工作。 　　>>建设工程开工证 　　《住宅质量保证书》： 　　《住宅质量保证书》应当包括以下内容： 　　(1)．工程质量监督部门核验的质量等级。 　　(2)．地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修。 　　(3)．正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期： 　　　　　屋面防水3年； 　　　　　墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年； 　　　　　墙面、顶棚抹灰层脱落1年； 　　　　　地面空鼓开裂、大面积起砂1年； 　　　　　门窗翘裂、五金件损坏1年； 　　　　　管道堵塞2个月； 　　　　　供热、供冷系统和设备1个采暖期和供冷期； 　　　　　卫生洁具1年； 　　　　　灯具、电器开关6个月； 　　　　　其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。 　　(4)．用户报修的单位，答复和处理的时限。 　　考察周边环境及其他 　　交通状况　 　　位置的远近，不仅与实际距离有关，更重要的是与交通状况相联系。考察交通状况的优劣主要从以下几方面考虑： 　　A、公共交通状况。公共交通的路线有多少，与市内各主要区域的联系是否广泛；公共交通的起止时间、间隔时间、运行速度、票价等情况如何；从您要购买的房屋到公交车站的距离如何；出小区打车（的）是否方便；小区的出入口是否合理等。 　　B、交通的便利度。每天必经的路段是否经常堵车；到火车站、飞机场、长途汽车站等交通站点是否便利，是否有较多交通工具可到达等。 　　C、道路状况。小区是否邻城市的交通主干道或次干道、支线等，与这些交通干道的远近程度（不能太近 ，因为可能影响到居民的安宁及环境）。是否有方便的出入口，路面状况如何等。 　　D、是否有交通管制。如，行车是否受单双号、速度、方向、行车路线的限，有无停车场，路边可否停车等。 　　社区环境 　　考察一个项目主要注意几个数据：容积率、绿化率、楼间距、居住密度。 　　环境设计再好 容积率太低不切实 　　对于住户来说，容积率直接牵涉到决定居住舒适度的几个指标，如人均绿化面积。绿化率也是如此，绿化率越高，建筑密度越低，发展商可用于回收资金的面积越少，而住户就越舒服。这两个比例决定了这个项目是从人的居住需求角度还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。好的居住区容积率不能超过 5，绿化率不能低于30% 。现在人们常常标榜自己的社区环境设计如何如何，但所有设计的基础是建立在有足够的绿地比例之上的，也许买房看不到将来建成后的实景，但这两个数据基本决定了社区绿化环境的好环。 　　楼间距太窄 采光、绿化等于空谈 　　楼间距也是一个可以泄露发展商"秘密"的指标。楼间距太窄不仅影响各楼体之间的光照，也影响人们的视野和心情。无法想象楼挨着楼的社区能谈得上什么绿化和环境。真正好的社区是张弛有度的，既有大面积的集中绿地，也有各组团自己的小型绿地，有的新项目甚至推出了宅旁空间和楼内共享空间的绿化，每一个新概念的推出和落实都是社区环境的更新。 　　房屋的适用性 　　要了解所购商品房是否适用，首先应确定购买目的，从以下两个方面来考核： 　　1．用来自己居住的，要根据家庭人口数量、结构、工作特点、对交通的要求状况、对小区物业管理内容及特点要求，以及将来自己的经济变化所引起的生活要求变化程度来确定。 　　2．用来投资的，主要考虑保值增值潜力，对于长期出租的，要考虑出相机会、投资回报率、投资回报风险，对于准备随时转让取得收益的，要考虑物业的升值潜力、转让机会、投资回报风险等因素。 　　保值增值潜力　 　　购买物业还要考虑物业之价值变化及价值实现问题，它们与以下因素有关： 　　1．物业之地理条件，通常所说的地段包括：物业与城市中心活动区域的距离及联结交通状况以及物业所在地的人又环境等。 　　2．物业自身品质特点，包括：房型、户型、面积、工程质量与装修质量、配套设施完备程度、小区物业管理类型与水平。 　　3．物业之购入成本，包括楼款、为购楼发生的国家税收、什麽费用、中介机构收取服务费等。

第三步：签定认购书

◆ 签定流程 　　你在选好房源，谈妥价格后，便是该去签订认购书了，这个时候还得交付一定额度的定金， 发展商此时会把有关的资料和相关文件交给你，并讲清项目进展情况。 　　认购书主要内容包括： 　　1． 认购物业； 　　2． 房价，包括户型、面积、单位价格（币种）、总价等； 　　3． 付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款； 　　4． 认购条件，包括认购书应注意事项、定金、鉴定正式条约的时间、付款地点、帐户、签约地点等。 　　在签定完认购书后，销售方还应给购房人发放《签约须知》，以便使购房者明白下一个细节，购房人只有明白其中内容，才能顺利签定购房契约，其内容包括：签约地点、购房者应带证件、购房者委托他人签约时有关委托书的证明、有关贷款凭证的说明、缴纳有关税费的说明。 　　◆ 认购书样本 　　甲方：物业名称：××小区 　　地址：____________邮政编码：____________ 　　乙方：姓名/公司名称：____________ 　　　代理人：_____________ 　　　身份证号码/注册登记号：_________________ 　　　地址/法定地址：________________ 　　　电话：__________ 　　　邮政编码：___________ 　　根据北京市房地产法规的有关规定，甲、乙双方就购买××小区商品房事宜，经过平等协商，签订本认购书。 　　1、××小区位于_______区_______路_______号，经××房产管理局批准，现正式对外预售[预售许可证：×房地（××）内预字××号 ××房地（××）内预字第×号] 　　2、乙方自愿订购××小区________栋________号________室。 总建筑面积：________平方米。 单价：人民币________元/平方米，总价：人民币________元。大写____佰____拾____万____仟____佰____拾____元。 　　3、乙方于签订此认购书时，向甲方支付定金人民币______元。 　　4、乙方于签订认购书之日起_____天内，签订出售合同，同时支付首期款（含定金），乙方逾期七天尚未签订出售合同，甲方不再保留其订购房号（室）。 　　5、甲、乙双方同意乙方按下述方式支付房款： 　　　(1)一次性付款□ 　　　(2)分期付款□ 　　　(3)按揭付款□ 　　6、本认购书一式二份，甲、乙双方各执一份，自双方签章之日起生效。 　　甲方：　　　　　　　　　　乙方： 　　代表：　　　　　　　　　　代表： 　　日期：　　　　　　　　　　日期：   　　◆ 怎样认识“定金” 　　近来在办理有关商品房买卖的业务中，遇到一个较为普遍的问题，即购房者与开发商正式签订买卖合同之前所预缴的定金，在购房者与开发商最终没能达成买卖协议或购房者因种种原因放弃所认购的房屋时，能否要求开发商返还的问题。具体情形大致分为两种：一是开发商在物业正式开盘前，以内部认购的方式开始发售，认购期间的价格要比正式开盘后便宜一些，有的还以打折或抽奖等方式促销。购房者在价格优惠的诱惑下签了《认购协议》并缴纳了定金；二是正式开盘后，购房者在正式签合同前与开发商签订了《认购书》并缴了定金，在正式签合同时，因某些条款与开发商不能达成一致意见或开发商拒绝签订购房者提出的补充条款，购房者提出退房，而开发商拒绝返还定金。 　　对于第一种情况，没有正式开盘多因为某种手续未办理妥当，或因国有土地使用证在制作过程中，或因销售许可证未正式下发，那么这一时期购房者所缴的定金应当返还，因为所销物业不具备商品房正式上市的法定条件，《认购协议》不受法律保护。对于第二种情况，笔者认为要对定金的性质予以界定，如果构成经济合同法意义上的定金就不能返还，如果不构成就应予返还。定金是保证合同履行的担保方式之一，是指合同当事人一方为保证合同的履行，在合同成立后未履行前给付对方一定数额的款项。我国《民法通则》第八十九条第（三）项规定“当事人一方在法律规定的范围内可以向对方给付定金。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。”定金的性质和作用一是证明合同的成立，二是保证合同的履行。笔者认为购房者在签订《认购书》时所交的“定金”不是法律意义的定金，因为合同尚未正式签订，合同没有成立何来定金？所以开发商在购房者认购时约定“定金”不予返还是没有法律根据的。 　　认购是开发商促销和保障销售的一种方式，做得好确实有利于房屋的快速销出。但房屋销售好的根本原因还在于其质量、位置、价格和交通等等条件。一些质量好价格又可接受的楼盘就没有所谓“定金”不予返还的约定，比如今日家园。相反认购时交定金不予返还的约定，大有强买强卖之嫌，倒不利于房屋的销售。为了减少这方面的纠纷，今后开发商应免去这样的约定，购房者在买房时也要慎重考虑，别轻易交所谓的“定金”。 　　◆ 签订《认购书》前应当心订金风险 　　购房者往往先通过广告或销售人员的介绍感觉某处楼盘比较好，有购买的意向，这时，售房人员会要求您先交纳200～500元的“小订”。并承诺，交款后，可以为您保留3～5天的房号，在这几天内，如果您决定购买此房，就要交纳1万元或2万元不等的定金，即“大订”，并签订《认购书》，然后在规定的期限内双方签订房屋预售或销售合同。实践中，购房者如果在交纳“小订”后不愿购买此房，开发商一般会很痛快地将钱款退还给购房者。 　　由于购房者不明白此种“小订”和“大订”的区别，往往认为交纳“大订”后，在签订正式合同前如果不愿购房或不能就购房协议与开发商达成一致，“大订”依然可以退还。但当要求退款时，却被告知该定金不予退还。特别是有些开发商的广告宣传与实际状况存在较大差距，使购房者不愿再购买时，争议比较多。 　　由于没有明确的法律规定，当前法律界也存在着不同的意见。 　　有的观点认为，《认购书》是购房者保证按时与开发商签订正式的房屋买卖合同，如果不能按时签订此合同，则应该承担违约责任，所以“大订”应该属“定金”性质。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，卖房者有权以购房者违约为由不退定金；如果卖房者将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。 　　有的观点则认为，《认购书》是在购房者与开发商就房屋买卖的意向初步达成协议后，准备进一步协商前签订的临时认购协议，通常的做法是在约定面积、房屋单价及总价款后，约定一个期限，买方需在此期限内与卖方签署正式合同。买方支付订金即取得在此期限内的优先购买权，在约定的时间内，卖方不得将该房屋售予他人，所以“大订”应该是“订金”。 　　所谓“定金”，既是一种重要的担保方式，又是一种违约责任的形式。是指债权债务关系中，为了担保债的履行，一方当事人在债务未履行之前先行交付给另一方当事人一定数额的货币。如果一方当事人不能履行规定的义务，可以定金形式承担违约责任。《民法通则》、《合同法》和《担保法》等均有专门规定。从法律规定的定金罚则来看，定金为解约定金，即交付定金的一方当事人不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。同时，定金也具有证约定金的性质，即具有证明合同成立和存在的作用。此外，因为定金于债务履行后可以抵作价款，所以定金也就具有预先给付的性质，这是定金与订金的相同之处。 　　而“订金”一词在法律上没有明文的规定，它在生活中往往“定金”相混同，有时因为笔误或认识上的不清，往往将“定金”写成或说成是“订金”。 　　“订金”与“定金”的债务性质完全不同，“订金”属于预付款性质，它不起担保作用。卖方违约，买方无权要求其双倍返还，只能得到原额。如买方决定不购买，卖方应将认购金退还；但如果买方超过规定期限以后才决定不购买，认购金就作为对卖方保留房号期间损失的赔偿，不退给买方，因此，“订金”有时也被称为认购金、诚意金。 　　由于“订金”与“定金“的法律后果不同，买卖双方应当对尚未签订正式合同的后果、签订正式合同的最后期限、房间预留的期限以及开发商违约时是否双倍返还等问题加以明确或沟通，以避免纠纷。 　　同时，如果购房者在规定的时限内去与卖房者签订合同，但因购房合同或补充协议的具体条款使双方发生争议而不能达成一致意见，致使购房者不能认购房屋的，此责任不应由购房者独自承担，发展商应当退还“订金”。否则，购房者交纳了此笔费用后，一旦与开发商不能就正式合同达成一致意见，就要受到严重损失，这对购房者是不公平的。 　　因此，购房者在买房前一定要注意《认购书》的约定内容，分辨清楚是“定金”还是“订金”，留意“定金”风险。

第四步：签定合同

◆ 签定合同 　　签订购房合同时一定要慎重对待，因为您的权利和义务都体现在内了。另外，一旦将来与销售方发生纠纷，购房合同可是解决的重要根据和凭证。所以，在签合同之前，您需要仔细查验发展商的资格和"五证"(即计委立项可行性研究的批件、规划许可证、土地使用证、开工建设许可证、商品房预售许可证)；如果是现房, 根据规定，发展商已经不需要再办理"销售许可证"，而改为办理大产权证的审批手续，去产权登记部门进行房屋所有权的初始登记，办理《房屋产权证》。您一定要看清楚发展商的《房屋产权证》是否包括了您想买的房子？一切检查完毕后，您还需要交纳一定数额的定金。 　　在合同中，买房人必须要把全部有疑惑的问题落实下来，通常，发展商会将一些承诺印在宣传品中，或由售楼人员口头答应，但是等到实际交付的时候，很可能就会出现问题，而引起纠纷。发展商会把先前的承诺推翻，说合同中没写。所以，您千万不要疏忽大意，任何值得注意的问题都要落实在合同里。 　　您如果对签订合同没有把握，可以委托律师来协助办理，律师可以帮助您起草补充协议、审查税费明细表、审核契约须知、制定签约后的付款进程表、审查付款情况等等。 　　(注意： 还有可能会出现的情况是，购房者在交付了定金之后，随着对该房产项目了解的加深而感觉不好，不想购买的时候，发展商能否退还定金？这就需要购房人和发展商在双方协议中明确何种情况下，购买者可以终止协议，拿回定金。) 　◆ 合同样本 房屋买卖合同 新商品房买卖合同文本 房屋置换合同 北京市内销商品房预售契约 北京市外销商品房买卖契约 北京市经济适用住房买卖合同 北京市内销商品房买卖契约

第五步：付款方式

付款方式   　　◆ 一次性付款 　　是过去最为常见的付款方式，目前一般多用于那些低价位小单元的楼盘销售。 　　利：一次性付款一般都能从销售商处得到房价款的5%左右的优惠，如是现房则能很快获得房屋的产权，如果是期房则这种付款方式价格最低。 　　弊：一次性付款需要筹集大笔资金，且损失此项资金的利息，对经济能力有限的购房者压力较大。如果是期房的一次性付款，开发商有可能不按期交房，造成利息甚至全部房款损失，购房风险大。   　　◆ 分期付款 　　又分为免息分期付款和低息分期付款，是目前比较吸引人的付款方式。 　　利：缓解一次性付款的经济压力，也可用房款督促开发商履行合同中的承诺。 　　弊：分期付款随着付款期限的延长，利率会越高，房款额比一次性付款的房款额高。   　　◆ 按揭付款 　　即购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作抵押，由银行先行支付房款给开发商，以后购房者按月向银行分期支付本息的付款方式，因为它能使市场潜在需求迅速转化为有效需求，所以成为促进房地产市场活跃的最有效手段。 　　利：可以筹集到所需资金，实现购房愿望，花明天的钱圆今天的梦。 　　弊：目前手续繁琐、限制较多。 　　◆ 公积金贷款 　　居民购房除了动用历年的积蓄，购房资金不足部分一般都首先申请个人住房公积金贷款，仍不足部分则再申请由银行个人住房按揭贷款解决，目前运用此种个人住房公积金贷款与银行个人住房按揭贷款相结合的"组合贷款"已是购房最普遍的贷款方式。因为它比较符合现实又较为合理，毕竟每户家庭可以计贷的个人住房公积金额度不会很多，若全部向银行贷款又会在利息上负担太重。 　　个人住房公积金贷款属政策性的个人住房贷款，具有一定的政策补贴性质，只要个人所在单位建立过住房公积金且按期缴交了公积金的均有权申请贷款，它最大的优点是利率低，1年至5年档，年利率只有4.14%，6年至30年档，年利率也不过4.59%，不仅低于现行同期银行个人住房按揭贷款利率（一般比银行个人住房按揭贷款利率低1个百分点左右），而且要低于现行同期的银行存款利率。也就是说，在公积金贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差。下面以五年期的储蓄存款和公积金贷款为例进行比较：十万元存五年定期，五年后，客户可得利息14400元；申请公积金贷款十万元，在贷款利率水平不变的情况下，五年后，客户需支付利息10880元，存贷之间的利差为3520元。而且，贷款金额越大、期限越长，利差就越可观。

第六步：保险与公正

◆ 房产保险的品种 　　房屋保险　 　　属家庭财产保险范畴，主要保障火灾、爆炸、雷击等自然灾害和意外事故造成的房屋损失。房屋保险一般由屋主或住户投保，保险费率为0.1－0.2%，发生损失时，保险公司按房屋的实际价值计算赔偿，但以不超过保险金额为限。   　　房地产财产保险　 　　属于财产保险的一种，投保人可以是团体、法人、自然人等，与居民有关的主要是商品住宅保险和自购公有住房保险。 　　商品住宅保险是为购买商品住宅的人提供的使其在所购住宅遇到意外损失时能及时得到经济补偿的险种。 　　自购公房保险，是对居民因房改从而购买原租住的公房的险种。 两种保险的责任相同，因自然灾害而造成的保险财产损毁以及为防止灾害蔓延或因抢救、保护等必要措施而造成的保险财产的损失。所保的财产只能是房屋及其附属设备和室内装修材料等财产。保险期一般为一年，可续保。保险费由双方按规定约定。 　　房地产责任保险　    　　在这里主要强调房屋所有人、出租人和承租人的责任保险，一般称为房地产公众责任保险。它主要承保在房屋使用过程中产生的赔偿责任。   　　房地产人身保险　 　　房地产人身保险主要是指房屋被保险人遭受因房屋造成的意外伤害而死亡或永久致残，由保险人支付保险金额的险种。 　　个人住房按揭保险　 　　"个人住房按揭保险"与前述的家庭财产保险在保险内容方面无多大区别，它主要通过抵押条款规定了抵押人在保险期内的权利和义务。"个人住房按揭保险"保险期限与贷款期限一致，并要求抵押人在投保时一次性缴清保险费。   　　建筑工程保险　 　　适用于各类民用、工业用和公共事业用的土木工程项目，如住宅、写字楼、宾馆商店等的建筑工程。其保障范围不仅包括自然灾害、意外事故、外来原因和人为过失造成的工程项目本身的物质财产的损失，还可根据需要附加投保与工程直接相关的意外事故所引起的第三者财产损失或人身伤亡。 建筑工程保险可由房地产开发商或承保商投保，保险费率一般在0.12%－0.28%之间。如需投保第三者责任险，则需另行加收。   　　◆ 房产保险两大热点 　　房产保险的赔款接受人 　　有贷款经历的读者应该知道，在您与银行签定住房抵押贷款合同的同时，还要签定一份保险合同。这就意味着，在贷款期间，由于房屋的抵押权人是贷款银行，因此房屋保险的第一赔款接受人，即第一受益人就是银行。当事故发生，保险公司按合同赔偿时，首先要支付贷款购房人欠贷款银行的贷款本息及相关费用部分，赔款剩余部分才支付给购房人，贷款购房人实际上是第二赔款接受人，即第二受益人。随着贷款购房人还款成数的提高，其受益程度也随之提高。 　　保险费计算方式 　　一、现房的保险费计算方式。 　　总保险费=保险金额×年保险费率×缴费系数 　　其中，保险金额为购房总价款；基本险费率为0.8‰；附加地震险费率为0.2‰； 　　缴费系数根据不同的贷款年限确定，实际上是贴现系数。 　　二、期房的保险费计算方式 　　期房保险费计收一般从入住日到贷款结束日发生的费用。 　　由于保险费是在贷款发放时提前交纳的，在保险生效前将扣除在此段时间产生的利息(一年以上期房按照一年定期存款利率计算，一年以内期房期的按照活期存款利率计算)，就是说，购房人不会因为在贷款发放日提前交纳保险费而产生任何利息上的损失。 　　◆ 保险机构及房产保险条款 　　中国人民保险公司个人抵押贷款房屋保险条款 　　总则 　　第一条凡符合中国人民银行（个人住房贷款管理办法）有关规定，同意以房屋（有合法所有权，且按抗震设防标准建造）作为抵押物后，向商业银行申请住房抵押贷款（抵押合同必须合法有效）购买的自用住房，可参加本保险。被保险人购房后因装修、改造或其它原因购置的附置于房屋的有关财产和其它室内财产；不属于本保险标的范围。 　　保险责任 　　第二条由于下列原因造成保险标的的直接损失，保险人依照本条款约定负责赔偿： 　　l、火灾、爆炸。 　　2‘暴风、暴雨、台风、洪水、雷击、泥石流、雪灾、雹灾、冰凌、龙卷风、崖崩、突发性滑坡、地面突然塌陷。 　　3、空中运行物体坠落以及外来不属于被保险人所有或使用的建筑物和其他固定物体的倒塌。第三条在发生保险事故时，为抢救保险标的或防止灾害蔓延，采取合理的、必要的措施而造成保险标的损失，保险人也负责赔偿。第四条保险事故发生后，被保险人为防止或者减少保险标的损失所支付的必要的、合理的费用，由保险人承担。 　　责任免除 　　第五条由于下列原因造成保险标的的损失，保险人不负责赔偿； 　　l、战争、类似战争行为，军事行动，武装冲突，罢工、暴动、民众骚乱。 　　2‘孩子辐射或各种污染。 3、由于行政行为或执法行为所致的损失。 　　4‘保险房屋因设计错误、原材料缺陷、施工、安装装修不善等非第二条列明的原因以及自然损耗、折旧、正常维修造成的损失或引起的费用。 　　5、地覆或地震次生原因所造成的一切损失。 　　6‘被保险人或其家庭成员的故意行为。 　　7、保险标的遭受保险事故引起的备种间接损失。 　　8、其它不属于本保险责任范围内的损失和费用。 　　保险期限与保险费 　　第六条保险期限为自约定起保日本时起至被保险人按照（抵押贷款合同）规定清偿全部贷款本息日24时止。 　　第六条保险费为保险金额X保险费率X保险期限。 　　保险金额与保险价值 　　第八条保险标的的保险金额由被保险人自行确定，可以是成本价、商品价，也可以是评估价等。保险价值为出险时保险标的实际价值。 　　被保险人义务 　　第九条申请投保时，被保险人应就保险标的或有关惰况履行如实告知义务。 　　第十条投保人必须在本合同生效前一次性交清全部保险费。 　　第十一条被保险人应当遵照国家有关消防、安?全方面的各项规定，维护保险标的的安全。 　　第十二条根据保险人的要求提供索赔依据的所有证明文件、资料和单据。 　　第十三条保险标的遭受损失时，被保险人应当积极抢救，使损失减少至最低程度，同 　　时保护现场，并立即通知保险人，协助查勘。 　　第十四条被保险人如不履行以上约定的各项义务之一，保险人有权拒绝赔偿，或终止本合同。 　　赔偿处理 　　第十五条保险事故发生后，保险人按以下方式计算赔偿金额： 　　l、全部损失 　　保险金额等于或高于保险价值时，其赔偿金额以不超过保险价值为限；保险金额低于保险价值时，按 　　保险金额赔偿。 　　2、部分损失： 　　保险金额等于或高于保险价值时，其赔偿金额按实际损失计算；保险金额低于保险价值时，其赔偿金额按保险金额与保险价值比例计算；但最高赔偿金额不超过保险金额。 　　第十六条遭受部分损失经保险人赔偿后，当年保险年度的有效保险金额应相应减少，有效保险金额为原保险金额减去赔偿金额后的余额，如被保险人要求恢复当年原保险金额时应补交相应保险费，由保险人出具批单批注。至下个保险年度始则自动恢复到原保险金额。 　　第十七条保险标的遭受全部损失经保险人赔偿后，本保险责任终止，保险人按下个保险年度始计算退还未到期保险费。 　　第十八条发生保险事故时，被保险人所支付的必要、合理的施救费用的赔偿金额在保险标的损失以外另行计算，最高不超过保险金额的数额；苦受损保险标的按比例赔偿 　　时，则该项费用也按与房屋损失赔款相同的比例赔偿。 　　第十九条因第三者对保险标的的损害而适成保险事故的，如果被保险人提出索赔请求，保险人可以按本条款规定先予赔偿；但被保险人必须将追偿权利转让给保险人，并协助保险人共同向第三者追偿。 　　第二十条若本保险单所保房屋存在重复保险时，保险入仅负按比例分摊损失的责任。 　　其他事项 　　第二十一条被保险人与保险人之间因本保险事宜发生争议，争议解决方式由当事入根据台同约定 　　从下列两种方式中选择一种 　　《－）因履行本合同发生的争议；由当事人协商解决，协商不成的，提交仲裁委员会仲裁； 　　（二）因履行本合同发生的争议，由当事人协商解决，协商不成的，依法向人民法院起诉。 　　第二十二条凡涉及本合同的约定均采用书面形式 　　◆ 公正 　　房产公证如何办理 　　一般要提供下列证件和材料： 　　1、 当事人和共有人的身份证、户口薄、护照等；法人代表的身份证明、营业执照等； 　　2、 涉及房产开发的，提交土地使用权证明、国家有关机关核发的建设工程规划许可证、建设工程许可证等； 　　3、 涉及房地产预售、销售的，提交房地产预售、销售许可证； 　　4、 涉及房地产权属转移的，提交房地产所有权证明； 　　5、 涉及房地产担保的，提交房地产所有权及使用权证明； 　　6、 涉及房产共有人的，提供共有人的书面意见书等。 　　当事人在申办房产公证时，应根据国家的法律、法规和当地法规、政策，并按照公证人员的要求提供与公证事项有关的其他证明材料。 　　公证在房地产交易有哪些作用　 　　消费者在购买房屋时，除了对地段、楼层、朝向及煤气、暖气等设施是 否齐备等关心外，还要对能否拥有产权，能否顺利履行合同，合同条款是否 齐全等加以重视。但是作为购房者个人要想掌握这些情况相当困难，通过向 公证处提出申请则能得到解决。 　　另外，在房地产市场中，对于内销房、外销房、现房、期房有着不同的 买卖特点，有着不同的政策，公证可以维护买卖双方的合法权益。公证处依 法出具的公证书，只要其本身没有错误，就具有法律效力，可成为诉讼中直 接采用的证据之一。经公证机关证明有强制执行的债权文书，当事人还可以 向人民法院申请执行。 　　房产事务哪些需要公证　 　　房产事务公证是公证机构的传统业务，在加强、完善地产管理，稳定房产市场秩序，预防房产纠纷，减少房产诉讼，保护国家、集体和公民的合法权益，促进房地产事业的改革和发展等方面发挥了重要作用。 　　房产公证内容广泛，包括：房产买卖、租赁、抵押、继承、赠与、商品房预售、产权转让、房产互换、房屋拆迁（补偿、安置）协议公证等。近几年来，一些公证处还开办了单位住房分配公证、房改房转让公证等新业务。 　　根据司法部与建设部联合下发的《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》规定：（1）继承、赠与房产，当事人应当先办理继承、赠与公证，然后持公证书和有关契证到房地产管理部门办理房产所有权转移登记手续。（2）遗嘱人为处分房产而设立的遗嘱，应当办理公证。（3）涉外及涉港澳台的房产所有权转移行为，必须办理公证，然后由房地产管理部门办理房产登记等行政手续。（4）各地房地产管理机关与司法公证机关可以根据本地情况，制定本地其他房产事项必须公证的规定。此外，国家、地方在一系列法律、法规、规章中规定，涉及房屋产权变更、形态改变、处理涉外及涉港澳台房产的法律行为、事实必须办理公证。如国务院《城市房屋拆迁管理条例》规定，房屋拆迁中的补偿、安置协议可以办理公证。代管房屋、有产权纠纷的房屋、在规定期限内抵押人与抵押权人达不成新的抵押协议的房屋的拆迁，应当由公证机关办理证据保全。《城镇房屋所有权登记处暂行办法》规定，委托他人代办房屋所有权登记的，登记机关认为有必要时，委托书须经公证机关公证。一些地方法规中规定，私有房屋的继承、赠与、析产、买卖、转让、抵押、租赁，商品房和住房制度改革中职工住房的预售、买卖、抵押、转让、继承、赠与、互换等，应当办理公证。

第七步：验收房屋

◆ 验收房屋 　　购房者接收房产时必须要求卖方再次陪同实地察验，看是否有所变动，是否按合同要求进行过维修改造，维修改造质量和水平是否满意，有关文件是否符合、齐全等，都应仔细察验。只有购房人对房屋进行验收并签署房屋交接单、领取房屋钥匙，开发商的交付义务才算履行完毕。 　　即使您掌握不了上述专业的验房方法，没关系，因为在您入住小区前，您所在小区的物业管理公司与开发商签订委托物业管理协议前，为了减少将来自身的麻烦或纠纷，他们已代您对小区所有房子进行了质量验收，在此您不妨了解一下物业管理公司有关《验收与接管物业的事项》另外,我还要提醒您别忘了国家对房屋交易的新规定，即：商品房交付使用时，预售人必须向预购人提供《商品房住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，其与合同具有同等法律效力。   　  房屋交付使用时，购房人要根据购房合同和开发商提供的“两书”对房屋进行验收，一般情况应查看的内容有： 　　①房屋建筑质量：根据建设部最新发布的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》，从2000年5月1日起，竣工验收不再由质检站担任，而是由设计、监理、建设单位和施工单位四方合验后，在工程竣工后15日内到市、区两级建委办理竣工备案。因此，住户自己要对房屋进行质量检查，如墙板、地面有无裂缝等；检查门窗开关是否平滑，有无过大的缝隙。 　　②装饰、装修材料标准：在购房合同里，买卖双方应对房屋交付使用时的装饰、装修标准有详细的约定，包括：内外墙、顶面、地面使用材料、门窗用料；厨房和卫生间，使用设施的标准和品牌；电梯的品牌和升降的舒适程度等。 　　③水、电、气管线供应情况：检查这方面情况时，首先要看这些管线是否安装到位，室内电源、天线、电话线插头是否安装齐全；其次要检查上下水是否通畅，各种电力线是否具备实际使用的条件。 　　④房屋面积的核定：任何商品房在交付使用时，必须经有资质的专业测量单位对每一套房屋面积进行核定，得出实测面积。因此，自己验收时，只要将这个实测面积与合同中约定的面积进行核对，即可得知面积有无误差。误差较大的，应及时向开发商提出并协商解决办法。

第八步：物业管理


　　物业管理知多少

　　物业管理职能：物业管理是市场经济管理模式下的企业，具有法人代表资格。由于房屋产权属个人所有，物业管理企业通过合同或契约接受业主委托，代表业主并运用经济手段经营管理物业。

　　在管理内容上，物业管理企业除对物业进行维修养护外，还提供专项服务和特约服务，物业管理企业提供的服务是有偿的，执行“以业养房”的方针，其管理经费来自于向业主收取的管理费、服务费。

　　物业管理业务范围：

　　（一）房屋及其附属设施的维修、养护；

　　（二）环境卫生保洁、花木绿地管护以及噪声管理；

　　（三）供电、通讯、燃气、给排水、化粪池、消防和治安防范等设施的维修、管护；

　　（四）道路维护，车辆停放秩序管理；

　　（五）安全保卫和公共生活秩序管理；

　　（六）专项及特约服务；

　　（七）其他物业管理事项。


　　阳光服务物业管理政策问答

　　1、听说北京市正在开展物业管理规范化服务活动，有一项内容叫阳光服务活动，请问什么是阳光服务？

　　答：物业管理企业要采取各种形式向全体业主公开服务标准； 公开各项服务收费标准及收费依据； 物业管理企业对重大物业管理事项决策前，要充分征求业主委员会、社区居委会的意见。决策后要及时向广大业主通报，争取业主的理解和支持， 减少矛盾和摩擦。

　　2、小区组建业主委员会应具备什么条件？

　　答：凡商品房、经济适用住房入住率超过50%，或首户入住已满二年的新建居住小区，应组建业主委员会；1994年底前投入使用的老旧小区，房改售房率超过50%的，应组建业主委员会。

　　3、组建业主委员会由谁负责，工作期限是多长？

　　答：根据《关于加快全市物业管理委员会组建工作的通知》（京国土房管物字[2001]516号）规定，小区符合组建业主委员会条件的，开发商及物业管理单位应在街道办事处、在区县国土房管局的指导下，会同业主代表共同筹建业主委员会；开发商及物业管理单位没有积极性，在规定时间内没有开展筹建工作的，区县国土房管局可指定业主代表组建业主委员会。业主委员会组建工作的完成期限一般不得超过四个月，特殊情况经批准可延长。

　　4、业主委员会委员任职资格有何规定？

　　答：业主委员会委员应拥护宪法，具有良好道德品质、热心公益事业、责任心强和具有完全民事行为能力的业主或产权单位代表、使用人担任，承诺遵守法律法规，遵守物业管理公约，自觉维护小区安定团结。不遵守物业管理规章制度，欠缴物业管理费用的人不能担任业主委员会委员会，已经担任的，业主委员会要采取停任措施。

　　5、对于不按规定交纳物业管理费的业主能否担任业主委员会委员？已经担任的，又如何处理？

　　答：按期缴纳物业管理费用是业主应尽的义务。 业主欠费既影响物业管理企业正常履行物业管理合同，同时也侵害了公共利益，因此欠费业主不宜作为全体业主的代表。已经担任物业管理委委员会委员的，应由业主委员会暂停其任职，并经业主大会（或业主代表大会，以下同）确认。

　　在指导业主委员会改选、补选、换届时，欠费业主均不宜作为委员候选人。

　　答：根据《关于物业管理委员会委员补选、改选、换届选举及变更事项的通知》（京房地物字[2001]1083号）规定，业主委员会缺额的，下一次业主大会召开时补选，缺额超过40%的，区县国土房管局应及时指导业主委员会召开业主大会进行改选。

　　7、开发商有空置房的，在组建业主委员会时，如何确定其表决权？

　　答：在已确定物业管理区域内，原开发建设单位在住宅尚未售完之前，其住宅所拥有的产权份额超过全部住宅物业20%的，召开业主（代表）大会时，其投票权及实际投票额按20%份额计算，超过部份不再予以计算。 这样规定的目的在于，限制开发商利用其产权份额优势控制业主委员会，使业主委员会能独立真正发挥作用。

　　8、什么情况下，可以使用业主委员会印章？

　　答：根据《关于加强物业管理委员会印章使用、管理的通知》（京房地物字[2001]1081号）精神，业主委员会印章，应有专人保管，保管人由管委会提名，业主大会决议。印章在以下几种情况下可以使用：

　　召开业主大会通知，维修基金使用情况报告，公共性服务收费 财务审计结果报告，与物业管理企业签定合同，征求全体业主关于物业管理事项决议的公告，向什麽部门申请政策解释、投诉及请求。

　　9、业主委员会委员会的津贴数额如何确定？

　　答：业主委员会是群众自治性组织，具有业余性和公益性的特点，它的活动经费是取之于民，用之于民。本着为业主减轻负担的原则，业主委员会原则上不得领取工资，但考虑到委员有一定的劳动付出，可以适当领取补贴，津贴数额可按社会平均工资的10%进行计算。发放的津贴的对象、数额应由业主大会决议。

　　10、业主委员会的具体职责是什么？它有权利干涉物业管理企业的内部事务吗？

　　答：业主委员会应以合同方式与物业管理企业建立物业管理委托管理法律关系，主要负责监督物业管理企业服务的质量，督促业主遵守物业管理公约和国家法律法规，协调业主、物业管理企业之间的关系，协助物业管理企业搞好物业管理工作，并接受什麽主管部门及当地街道办事处、社区居委会的指导和监督。

　　业主委员会与物业管理企业是两个平等的民事主体，双方是契约关系，因此，业主委员会没有权利干涉物业管理企业的内部运作如人员安排、工资发放、财务管理等。　

　　业主委员会及成员的行为、言论不得违反宪法和法律法规和政策，不得危害国家和社会安全和稳定，不得危害小区业主利益。

　　11、业主委员会是否可对物业管理企业的财务进行审计？

　　答：业主委员会与物业管理企业是两个平等的民事主体，原则上没有权利对物业管理企业的财务进行审计，但如果小区收费采用成本加酬金的方式核算，双方可以在物业管理合同中约定，业主委员会可对物业管理项目进行财务审计，双方可以委托共同认可的，具有资质的会计师审计事务所完成。审计的结果对双方具有同等效力，审计费用由全体业主分担。

　　12、单位购买的商品房按房改价出售给职工个人后，物业管理费用由谁承担，计费面积是以商品房的面积为准，还是以房改房的面积为准？

　　答：本市房改售房的原售房单位，应按规定继续承担物业管理费用中原业主承担的物业管理费；房改售房后原业主承担的物业管理费，计费面积以原售房单位原有的产权证记载的建筑面积为准。

　　13、、住宅电梯收费如何分摊？首层住户是否应该交纳电梯费？

　　答：住宅电梯运行维护费用应由全体业主分摊，如无特殊约定，首层住户也应交纳电梯费用。 其理由是：

　　（1）电梯是住宅楼内全体业主的公共设施，公共设施的运行维护费用自然需要全体业主分摊；（2）电梯运行服务是公共性服务，并非为某些层提供的特殊服务，公共性服务费用理应由全体业主分摊。例外情况是：如果在售房时，物业管理公约规定首层住户不交纳电梯费用的，其他业主也认可的，或者楼内全体业主大会决定的，可以不交。

　　14、公共维修基金与大、中修费用的关系？

　　答：业主交纳住宅公共维修基金后，不再交纳房屋的大修费、房屋公共地方的中修费用以及公共设施设备的更新、改造、大、中修费用。

　　15、物业管理企业收取停车费的标准是多少，服务应达到什么要求？

　　答：（一）根据北京市物价局《关于调整我市机动车停车场 标准的通知》（京价收字[2002]194号）规定，小区内停车收费标准如下：

　　（1）临时停车的：居住小区内设置的露天停车场 ：　

　　小型车每两小时1元，大型车每两小时2元。

　　居住小区配建地下停车库、停车楼 ：

　　小型车每小时2元，大型车每小时4元。

　　（2）长期停放的：居住小区地下停车库、停车楼按月、按年租用停车位实行市场调节价，具体收费标准由业主委员会与物业管理部门协商制定，签定具有法律效力的协议。

　　露天停车：小型车每月150元，大型车每月210元。

　　（二）物业管理企业提供停车管理服务， 应达到以下基本要求：

　　（1）应保证停车有位、停车有序；

　　（2）24小时专人看管停车场或采用电视监控系统监视；

　　（3）车辆进出停车场有登记，进门发放停车凭证，出门凭证放行；

　　（4）与存车人签定停车协议，明确双方的权利和义务；

　　（5）向存车人提供物业管理企业发票或停车专用发票。

　　16、小区内机动车存放人应遵守什么规定？

　　答：机动车存放人应遵守小区停车管理制度，与管理单位签定停车管理协议（指长期存放的），主动交纳存车费用；服从管理人员的交通指挥和车位安排，限制车速，禁止鸣笛，主动避让行人，禁止将机动车停在消防通道、绿地等地方，禁止堵塞小区出入口。

　　17、物业管理企业提供小区封闭式保安服务的，服务标准应达到什么要求？

　　答：（1）管理范围：小区公共区域（住户单元门以外，小区规划红线范围以内）；

　　（2）管理内容：公共财产的看管和公共秩序的维护；

　　（3）具体职责：小区主要出入口24小时专人值守，小区公共区域内定时巡逻；负责维持疏导小区的交通秩序，对出入小区车辆进行登记或凭证放行；禁止闲杂人员出入小区，发现可疑人员，密切监视，注意动向，及时报警；对涉及人身安全、存在安全隐患处，设有明显标志；对火警事故、交通事故、治安事故及其他紧急情况，要有处置预案，发生时积极处理并上报有关部门；积极配合国家机关在小区内的执法活动。

　　（4）保安不对个人的人身和财产负有直接的保护责任，但因保安工作的疏忽造成业主财产和人身损坏的，应按物业管理合同约定承担违约责任。

　　（5）物业管理企业提供保安服务的，其服务标准、服务范围和内容应在《物业管理委托合同》中明确，并告知全体业主、使用人。

　　18、居住小区的非机动车由谁进行管理？

　　答：根据《北京市非机动车停车管理办法》，居民住宅区应当设置非机动车公共停车场，委托物业管理单位实施管理；未实行物业管理的居民住宅区，由居民委员会组织实施管理，相关单位应当予以协助。

　　19、业主在进行住宅室内装饰装修活动时，应该遵守什么规定？

　　答：根据建设部《住宅室内装饰装修管理办法》（2002年110号部长令）规定：（一）业主在进行家庭装修时，禁止下列行为：未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；其他影响建筑结构和使用安全的行为。

　　（二）装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：搭建建筑物、构筑物；改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；拆改供暖管道和设施；拆改燃气管道和设施。

　　（三）住宅室内装饰装修超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，应当经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案。

　　（四）改动卫生间、厨房间防水层的，应当按照防水标准制订施工方案，并做闭水试验。

　　（五）装修人和装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动，不得侵占公共空间，不得损害公共部位和设施。

　　（六）装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业管理企业或者房屋管理机构（以下简称物业管理单位）申报登记。　

　　20、物业管理管理公司如何对业主的装修进行监管？装修期间，物业管理企业可以收取哪些费用？

　　答：（一）物业管理单位应当审查装修人的装修方案， 将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业，并与装修人签订住宅室内装饰装修管理服务协议。住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括下列内容：装饰装修工程的实施内容；装饰装修工程的实施期限；允许施工的时间；废弃物的清运与处置；住宅外立面设施及防盗窗的安装要求；禁止行为和注意事项；管理服务费用；违约责任等。

　　（二）物业管理单位应当按照住宅室内装饰装修管理服务协议加强对装修现场的巡视和检查，发现装修人或者装饰装修企业有违反装修协议的行为，应当立即制止；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。对装修人或者装饰装修企业违反住宅室内装饰装修管理服务协议的，追究违约责任。

　　（三）装修结束后，物业管理企业应进行验收，凡有违反装修协议的行为，应要求装修恢复或赔偿，没有违反协议的，应及时退还装修押金。

　　装修期间，物业管理企业可以收取装修垃圾清运费，装修押金（应退还），装修管理服务费用应在装修协议中明确。

第八步：物业管理

物业管理知多少 　　物业管理职能：物业管理是市场经济管理模式下的企业，具有法人代表资格。由于房屋产权属个人所有，物业管理企业通过合同或契约接受业主委托，代表业主并运用经济手段经营管理物业。 　　在管理内容上，物业管理企业除对物业进行维修养护外，还提供专项服务和特约服务，物业管理企业提供的服务是有偿的，执行“以业养房”的方针，其管理经费来自于向业主收取的管理费、服务费。 　　物业管理业务范围： 　　（一）房屋及其附属设施的维修、养护； 　　（二）环境卫生保洁、花木绿地管护以及噪声管理； 　　（三）供电、通讯、燃气、给排水、化粪池、消防和治安防范等设施的维修、管护； 　　（四）道路维护，车辆停放秩序管理； 　　（五）安全保卫和公共生活秩序管理； 　　（六）专项及特约服务； 　　（七）其他物业管理事项。 　　阳光服务物业管理政策问答 　　1、听说北京市正在开展物业管理规范化服务活动，有一项内容叫阳光服务活动，请问什么是阳光服务？ 　　答：物业管理企业要采取各种形式向全体业主公开服务标准； 公开各项服务收费标准及收费依据； 物业管理企业对重大物业管理事项决策前，要充分征求业主委员会、社区居委会的意见。决策后要及时向广大业主通报，争取业主的理解和支持， 减少矛盾和摩擦。 　　2、小区组建业主委员会应具备什么条件？ 　　答：凡商品房、经济适用住房入住率超过50%，或首户入住已满二年的新建居住小区，应组建业主委员会；1994年底前投入使用的老旧小区，房改售房率超过50%的，应组建业主委员会。 　　3、组建业主委员会由谁负责，工作期限是多长？ 　　答：根据《关于加快全市物业管理委员会组建工作的通知》（京国土房管物字[2001]516号）规定，小区符合组建业主委员会条件的，开发商及物业管理单位应在街道办事处、在区县国土房管局的指导下，会同业主代表共同筹建业主委员会；开发商及物业管理单位没有积极性，在规定时间内没有开展筹建工作的，区县国土房管局可指定业主代表组建业主委员会。业主委员会组建工作的完成期限一般不得超过四个月，特殊情况经批准可延长。 　　4、业主委员会委员任职资格有何规定？ 　　答：业主委员会委员应拥护宪法，具有良好道德品质、热心公益事业、责任心强和具有完全民事行为能力的业主或产权单位代表、使用人担任，承诺遵守法律法规，遵守物业管理公约，自觉维护小区安定团结。不遵守物业管理规章制度，欠缴物业管理费用的人不能担任业主委员会委员会，已经担任的，业主委员会要采取停任措施。 　　5、对于不按规定交纳物业管理费的业主能否担任业主委员会委员？已经担任的，又如何处理？ 　　答：按期缴纳物业管理费用是业主应尽的义务。 业主欠费既影响物业管理企业正常履行物业管理合同，同时也侵害了公共利益，因此欠费业主不宜作为全体业主的代表。已经担任物业管理委委员会委员的，应由业主委员会暂停其任职，并经业主大会（或业主代表大会，以下同）确认。 　　在指导业主委员会改选、补选、换届时，欠费业主均不宜作为委员候选人。 　　答：根据《关于物业管理委员会委员补选、改选、换届选举及变更事项的通知》（京房地物字[2001]1083号）规定，业主委员会缺额的，下一次业主大会召开时补选，缺额超过40%的，区县国土房管局应及时指导业主委员会召开业主大会进行改选。 　　7、开发商有空置房的，在组建业主委员会时，如何确定其表决权？ 　　答：在已确定物业管理区域内，原开发建设单位在住宅尚未售完之前，其住宅所拥有的产权份额超过全部住宅物业20%的，召开业主（代表）大会时，其投票权及实际投票额按20%份额计算，超过部份不再予以计算。 这样规定的目的在于，限制开发商利用其产权份额优势控制业主委员会，使业主委员会能独立真正发挥作用。 　　8、什么情况下，可以使用业主委员会印章？ 　　答：根据《关于加强物业管理委员会印章使用、管理的通知》（京房地物字[2001]1081号）精神，业主委员会印章，应有专人保管，保管人由管委会提名，业主大会决议。印章在以下几种情况下可以使用： 　　召开业主大会通知，维修基金使用情况报告，公共性服务收费 财务审计结果报告，与物业管理企业签定合同，征求全体业主关于物业管理事项决议的公告，向什麽部门申请政策解释、投诉及请求。 　　9、业主委员会委员会的津贴数额如何确定？ 　　答：业主委员会是群众自治性组织，具有业余性和公益性的特点，它的活动经费是取之于民，用之于民。本着为业主减轻负担的原则，业主委员会原则上不得领取工资，但考虑到委员有一定的劳动付出，可以适当领取补贴，津贴数额可按社会平均工资的10%进行计算。发放的津贴的对象、数额应由业主大会决议。 　　10、业主委员会的具体职责是什么？它有权利干涉物业管理企业的内部事务吗？ 　　答：业主委员会应以合同方式与物业管理企业建立物业管理委托管理法律关系，主要负责监督物业管理企业服务的质量，督促业主遵守物业管理公约和国家法律法规，协调业主、物业管理企业之间的关系，协助物业管理企业搞好物业管理工作，并接受什麽主管部门及当地街道办事处、社区居委会的指导和监督。 　　业主委员会与物业管理企业是两个平等的民事主体，双方是契约关系，因此，业主委员会没有权利干涉物业管理企业的内部运作如人员安排、工资发放、财务管理等。　 　　业主委员会及成员的行为、言论不得违反宪法和法律法规和政策，不得危害国家和社会安全和稳定，不得危害小区业主利益。 　　11、业主委员会是否可对物业管理企业的财务进行审计？ 　　答：业主委员会与物业管理企业是两个平等的民事主体，原则上没有权利对物业管理企业的财务进行审计，但如果小区收费采用成本加酬金的方式核算，双方可以在物业管理合同中约定，业主委员会可对物业管理项目进行财务审计，双方可以委托共同认可的，具有资质的会计师审计事务所完成。审计的结果对双方具有同等效力，审计费用由全体业主分担。 　　12、单位购买的商品房按房改价出售给职工个人后，物业管理费用由谁承担，计费面积是以商品房的面积为准，还是以房改房的面积为准？ 　　答：本市房改售房的原售房单位，应按规定继续承担物业管理费用中原业主承担的物业管理费；房改售房后原业主承担的物业管理费，计费面积以原售房单位原有的产权证记载的建筑面积为准。 　　13、、住宅电梯收费如何分摊？首层住户是否应该交纳电梯费？ 　　答：住宅电梯运行维护费用应由全体业主分摊，如无特殊约定，首层住户也应交纳电梯费用。 其理由是： 　　（1）电梯是住宅楼内全体业主的公共设施，公共设施的运行维护费用自然需要全体业主分摊；（2）电梯运行服务是公共性服务，并非为某些层提供的特殊服务，公共性服务费用理应由全体业主分摊。例外情况是：如果在售房时，物业管理公约规定首层住户不交纳电梯费用的，其他业主也认可的，或者楼内全体业主大会决定的，可以不交。 　　14、公共维修基金与大、中修费用的关系？ 　　答：业主交纳住宅公共维修基金后，不再交纳房屋的大修费、房屋公共地方的中修费用以及公共设施设备的更新、改造、大、中修费用。 　　15、物业管理企业收取停车费的标准是多少，服务应达到什么要求？ 　　答：（一）根据北京市物价局《关于调整我市机动车停车场 标准的通知》（京价收字[2002]194号）规定，小区内停车收费标准如下： 　　（1）临时停车的：居住小区内设置的露天停车场 ：　 　　小型车每两小时1元，大型车每两小时2元。 　　居住小区配建地下停车库、停车楼 ： 　　小型车每小时2元，大型车每小时4元。 　　（2）长期停放的：居住小区地下停车库、停车楼按月、按年租用停车位实行市场调节价，具体收费标准由业主委员会与物业管理部门协商制定，签定具有法律效力的协议。 　　露天停车：小型车每月150元，大型车每月210元。 　　（二）物业管理企业提供停车管理服务， 应达到以下基本要求： 　　（1）应保证停车有位、停车有序； 　　（2）24小时专人看管停车场或采用电视监控系统监视； 　　（3）车辆进出停车场有登记，进门发放停车凭证，出门凭证放行； 　　（4）与存车人签定停车协议，明确双方的权利和义务； 　　（5）向存车人提供物业管理企业发票或停车专用发票。 　　16、小区内机动车存放人应遵守什么规定？ 　　答：机动车存放人应遵守小区停车管理制度，与管理单位签定停车管理协议（指长期存放的），主动交纳存车费用；服从管理人员的交通指挥和车位安排，限制车速，禁止鸣笛，主动避让行人，禁止将机动车停在消防通道、绿地等地方，禁止堵塞小区出入口。 　　17、物业管理企业提供小区封闭式保安服务的，服务标准应达到什么要求？ 　　答：（1）管理范围：小区公共区域（住户单元门以外，小区规划红线范围以内）； 　　（2）管理内容：公共财产的看管和公共秩序的维护； 　　（3）具体职责：小区主要出入口24小时专人值守，小区公共区域内定时巡逻；负责维持疏导小区的交通秩序，对出入小区车辆进行登记或凭证放行；禁止闲杂人员出入小区，发现可疑人员，密切监视，注意动向，及时报警；对涉及人身安全、存在安全隐患处，设有明显标志；对火警事故、交通事故、治安事故及其他紧急情况，要有处置预案，发生时积极处理并上报有关部门；积极配合国家机关在小区内的执法活动。 　　（4）保安不对个人的人身和财产负有直接的保护责任，但因保安工作的疏忽造成业主财产和人身损坏的，应按物业管理合同约定承担违约责任。 　　（5）物业管理企业提供保安服务的，其服务标准、服务范围和内容应在《物业管理委托合同》中明确，并告知全体业主、使用人。 　　18、居住小区的非机动车由谁进行管理？ 　　答：根据《北京市非机动车停车管理办法》，居民住宅区应当设置非机动车公共停车场，委托物业管理单位实施管理；未实行物业管理的居民住宅区，由居民委员会组织实施管理，相关单位应当予以协助。 　　19、业主在进行住宅室内装饰装修活动时，应该遵守什么规定？ 　　答：根据建设部《住宅室内装饰装修管理办法》（2002年110号部长令）规定：（一）业主在进行家庭装修时，禁止下列行为：未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；其他影响建筑结构和使用安全的行为。 　　（二）装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：搭建建筑物、构筑物；改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；拆改供暖管道和设施；拆改燃气管道和设施。 　　（三）住宅室内装饰装修超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，应当经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案。 　　（四）改动卫生间、厨房间防水层的，应当按照防水标准制订施工方案，并做闭水试验。 　　（五）装修人和装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动，不得侵占公共空间，不得损害公共部位和设施。 　　（六）装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业管理企业或者房屋管理机构（以下简称物业管理单位）申报登记。　 　　20、物业管理管理公司如何对业主的装修进行监管？装修期间，物业管理企业可以收取哪些费用？ 　　答：（一）物业管理单位应当审查装修人的装修方案， 将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业，并与装修人签订住宅室内装饰装修管理服务协议。住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括下列内容：装饰装修工程的实施内容；装饰装修工程的实施期限；允许施工的时间；废弃物的清运与处置；住宅外立面设施及防盗窗的安装要求；禁止行为和注意事项；管理服务费用；违约责任等。 　　（二）物业管理单位应当按照住宅室内装饰装修管理服务协议加强对装修现场的巡视和检查，发现装修人或者装饰装修企业有违反装修协议的行为，应当立即制止；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。对装修人或者装饰装修企业违反住宅室内装饰装修管理服务协议的，追究违约责任。 　　（三）装修结束后，物业管理企业应进行验收，凡有违反装修协议的行为，应要求装修恢复或赔偿，没有违反协议的，应及时退还装修押金。 　　装修期间，物业管理企业可以收取装修垃圾清运费，装修押金（应退还），装修管理服务费用应在装修协议中明确。